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Rentabilité St Genis-Pouilly
SNC AAIMMO - Résidence La Rivière, 39 rue de Genève
T1A 38m² - Bâtiment C, 1er étage - Lot 177 + Cave 159
Mis à jour : 21 mars 2026
💰 Investissement total
Frais de notaire
~13 700€
~8%
Ameublement
4 370€
Ikea, Darty, LM, Amazon
🏦 Prêt immobilier
Capital remboursé/mois
~575€
📊 Revenus locatifs (août 2025 - fév 2026)
Revenu total (7 mois)
14 230€
Net reçu sur CIC
Moyenne / mois
2 033€
+25% vs estimation Leman
Occupation
87%
Guesty / Leman
Tarif moyen / nuit
~90€
65-102€ selon saison
Détail par mois
| Mois | Airbnb | Booking | Total |
|---|
| Août 2025 | 1 598€ | - | 1 598€ |
| Sept 2025 | 500€ | 530€ | 1 030€ |
| Oct 2025 | 1 800€ | 1 242€ | 3 042€ |
| Nov 2025 | 1 810€ | 892€ | 2 702€ |
| Déc 2025 | 870€ | 472€ | 1 342€ |
| Jan 2026 | 1 013€ | 972€ | 1 985€ |
| Fév 2026 | 593€ | 938€ | 1 531€ |
| Total | 9 184€ | 5 046€ | 14 230€ |
🔻 Cascade des commissions
Brut voyageurs (estimé)
~15 400€
Commission Airbnb (~3%)
-284€
Commission Booking (~15%)
-891€
Reçu sur compte CIC
14 230€
Prélèvement Leman (GoCardless)
-6 486€
Net propriétaire
7 744€
Leman prend 42% du brut voyageurs (gestion + ménage + linge + accueil). Booking prend 15% vs 3% pour Airbnb, soit 5x plus cher par réservation.
📋 Charges détaillées (13 mois)
| Poste | Total | /mois | % revenu |
|---|
| Prêt immobilier | 11 820€ | 985€ | 48% |
| Conciergerie Leman | 6 486€ | 927€ | 46% |
| Énergie Engie | 989€ | 76€ | 4% |
| Charges copro | 606€ | 101€ | 3% |
| Assurance emprunteur (Kereis) | 503€ | 13€ | - |
| Compta Blendy/Cogesten | 386€ | 73€ | 2% |
| Frais bancaires CIC | 437€ | 34€ | - |
| Assurance PNO (ACM) | 122€ | 10€ | - |
| Internet SFR | 140€ | 20€ | - |
Engie : attention hiver. La facture passe de 68€/mois en été à 400€+ en février (régularisation chauffage électrique). Sur un 38m² près de la Suisse, le chauffage est le 3e poste de dépense.
📈 Rendements (annualisés sur 7 mois réels)
Renta brute
11,9%
Revenus / prix all-in
Renta nette
4,2%
Après charges, avant prêt
Cashflow / mois
-206€
Après prêt
Enrichissement net / mois
+369€
Capital remboursé - cashflow négatif
⚖️ Airbnb vs Location meublée longue durée
🏨 Airbnb / Booking
Actuel
Location courte durée via Leman
Revenu brut2 033€
Conciergerie Leman-927€
Électricité-76€
Internet SFR-20€
Copro-101€
Assurances-23€
Compta + banque-107€
Net avant prêt779€
Prêt-985€
Cashflow-206€/mois
🏡 Location meublée
Recommandé
Bail meublé 1 an, locataire unique
Loyer meublé1 230€
Conciergerie0€
Électricité0€ (locataire)
Internet0€ (locataire)
Copro (part proprio)-30€
Assurances + GLI-62€
Compta + banque-107€
Net avant prêt1 031€
Prêt-985€
Cashflow+46€/mois
En location meublée à 1 230€, le cashflow passe de -206€ à +46€/mois. L'Airbnb rapporte 803€ de plus en revenus mais coûte 985€ de plus en charges variables (Leman, électricité, internet). En LLD, tu gagnes 182€/mois de plus qu'en Airbnb, sans aucune gestion, sans usure du bien, et sans payer l'électricité.
🔍 Charges fixes vs variables
Charges fixes (identiques quel que soit le mode de location)
| Poste | /mois |
|---|
| Copro (SDC La Rivière) | 101€ |
| Compta Blendy | 73€ |
| Frais bancaires CIC | 34€ |
| Assurance emprunteur (Kereis) | 13€ |
| Assurance PNO (ACM) | 10€ |
| Total fixe | 231€ |
Charges variables (la vraie différence)
| Poste | Airbnb | LLD |
|---|
| Conciergerie Leman | 927€ | 0€ |
| Électricité Engie | 76€ | 0€ |
| Internet SFR | 20€ | 0€ |
| GLI (assurance impayés) | 0€ | 38€ |
| Total variable | 1 023€ | 38€ |
| Airbnb | LLD (1 230€) | Diff. |
|---|
| Revenu | +2 033€ | +1 230€ | Airbnb +803€ |
| Charges variables | -1 023€ | -38€ | LLD +985€ |
| Net variable | +1 010€ | +1 192€ | LLD +182€ |
Comparaison complète
| Critère | Airbnb | Meublé LLD |
|---|
| Revenu annuel | 24 400€ | 14 760€ |
| Charges annuelles (hors prêt) | -15 130€ | -3 228€ |
| Net avant prêt | 9 270€ | 11 532€ |
| Cashflow annuel | -2 550€ | +552€ |
| Enrichissement net/an | +4 350€ | +7 452€ |
| Renta nette | 4,2% | 5,6% |
| Usure du bien | Forte | Faible |
| Gestion | Leman (42%) | Quasi nulle |
| Risque électricité hiver | A ta charge | Locataire |
| Vacance locative | 13% (actuel) | ~1 mois/an |
| Flexibilité (usage perso) | Oui | Non (1 an) |
| Fiscalité LMNP (micro-BIC) | Abattement 50% | Abattement 50% |
Pourquoi passer en location meublée longue durée
- Cashflow amélioré de 122€/mois
- Plus de commission Leman (927€/mois économisés)
- Électricité, eau, internet payés par le locataire
- Usure du bien considérablement réduite
- Revenus prévisibles chaque mois
- Zéro gestion quotidienne
- Pas de saisonnalité
- Marché tendu (CERN, Genève) : forte demande locative
- Revenu brut plus bas (1 230 vs 2 033€)
- Risque d'impayés (couvert par GLI ~39€/mois)
- Bail meublé 1 an min, moins flexible
- Pas d'usage personnel possible
- Turnover entre locataires (frais d'agence)
- Dépendance à un seul locataire
🔮 Projection : renégociation du prêt dans 3-5 ans
Si les taux repassent autour de 2,5% et que tu renégocies :
Nouvelle mensualité
~484€
-501€ vs actuel
Cashflow LLD 1 230€
+547€/mois
Cashflow positif
Cashflow Airbnb
+295€/mois
Positif aussi
✅ Décision prise
ACTÉ LE 21/03/2026
Fin du contrat Conciergerie Leman en septembre 2026, passage en location meublée longue durée.
- → Accord amiable obtenu avec Leman (SARL TKHOUSE) pour fin de contrat en septembre 2026
- → Été 2026 : dernière saison Airbnb avec Leman (haute saison, tarifs 110-120€/nuit)
- → Septembre 2026 : fin contrat Leman, restitution linge et clés
- → Octobre 2026 : mise en location meublée LLD à 1 230€/mois CC
- → Cashflow attendu : +46€/mois (vs -206€ en Airbnb), soit +182€/mois de gain net
Plan de transition
| Date | Action | Statut |
|---|
| Mars 2026 | Analyse rentabilité complète | Fait |
| Mars 2026 | Négociation fin amiable avec Leman | Fait |
| Juin-Août 2026 | Dernière saison Airbnb (haute saison) | En cours |
| Août 2026 | Demander à Leman tarifs été 110-120€/nuit | A faire |
| Fin août 2026 | Dernière réservation Airbnb | A faire |
| Septembre 2026 | Fin contrat Leman, restitution linge/clés | A faire |
| Septembre 2026 | Annonce LLD (SeLoger, LeBonCoin, agences Pays de Gex) | A faire |
| Octobre 2026 | Entrée locataire LLD, 1 230€/mois | A faire |