Dossier de Financement
Résidence de Cessy
Immeuble de rapport, 36 appartements + garage
805 route de la Plaine, 01170 Cessy (Pays de Gex, Ain)
432 840 €
Revenus CC / an
Sommaire
| 1. Synthèse de l'opération | p. 2 |
| 2. Description du bien | p. 2 |
| 3. Analyse des revenus locatifs | p. 3 |
| 4. Charges d'exploitation | p. 4 |
| 5. Compte d'exploitation prévisionnel | p. 5 |
| 6. Structure d'acquisition | p. 5 |
| 7. Présentation de l'acquéreur | p. 6 |
| 8. Atouts de l'investissement | p. 6 |
| 9. Reportage photographique | p. 7 |
1. Synthèse de l'opération
3 700 000 €
Prix d'acquisition
Prix demandé3 700 000 €
Valeur vénale estimée5 200 000 €
Décote sur valeur vénale-29%
Revenus locatifs CC annuels432 840 €
Revenus nets d'exploitation329 840 €/an
Nombre de lots36 appartements + 1 garage
Surface totale nette831 m²
Surface totale utile884 m²
Taux d'occupation100%
LocalisationCessy, Pays de Gex (01)
2. Description du bien
Ensemble immobilier de rapport composé de deux bâtiments mitoyens totalisant 36 appartements et un garage, situé au 805 route de la Plaine à Cessy (01170), dans le Pays de Gex.
Le Pays de Gex est un secteur frontalier suisse structurellement tendu, limitrophe de Ferney-Voltaire et Saint-Genis-Pouilly, où la demande locative excède largement l'offre disponible. Le bien bénéficie d'une vacance locative nulle et d'une liste d'attente permanente.
Bâtiment A (2008)
Composition11 lots + 1 garage
Typologie4 Studios, 1 T1bis, 5 T2, 1 T3
Surface nette334 m²
Surface utile375 m²
DPEC (164 kWh/m²/an)
Lots rénovés1 / 11
Revenus HC / an126 000 €
Bâtiment B (2020)
Composition25 lots
Typologie22 Studios, 3 T2
Surface nette497 m²
Surface utile509 m²
DPEC (141 kWh/m²/an)
Lots rénovés11 / 25
Revenus HC / an256 440 €
Les deux bâtiments sont classés DPE C, bien au-dessus des seuils réglementaires de location. Le bâtiment B (2020) respecte les normes RT2012. 12 lots sur 36 ont déjà été rénovés avec une finition de qualité.
3. Analyse des revenus locatifs
Bâtiment A - Détail lot par lot
| N° | Étage | Type | m² net | m² utile | Rénové | HC/mois | CC/mois | HC/an |
|---|
| 1 | RDC | T3 | 39,1 | 40,9 | | 1 240 € | 1 390 € | 15 480 € |
| 2 | RDC | Studio | 18,3 | 18,3 | | 730 € | 830 € | 8 760 € |
| 3 | RDC | Studio | 17,6 | 17,6 | | 780 € | 880 € | 9 360 € |
| 4 | RDC | Studio | 16,5 | 16,5 | | 790 € | 890 € | 9 480 € |
| 5 | RDC | Studio | 19,1 | 19,1 | Oui | 890 € | 990 € | 10 680 € |
| 6 | RDC | T1 Bis | 23,4 | 23,8 | | 790 € | 890 € | 9 480 € |
| 7 | RDC | T2 | 35,8 | 66,7 | | 1 040 € | 1 190 € | 13 200 € |
| 8 | RDC | T2 | 29,6 | 29,9 | | 900 € | 1 050 € | 11 400 € |
| 9 | RDC | T2 | 34,7 | 44,5 | | 850 € | 1 000 € | 10 800 € |
| 10 | RDC | T2 | 26,3 | 43,7 | | 1 190 € | 1 340 € | 14 880 € |
| 11 | 1er | T2 | 48,9 | 54,0 | | 990 € | 1 140 € | 12 480 € |
| - | RDC | Garage | 25,0 | - | | 600 € | 600 € | 7 200 € |
| Total Bât. A | 334 | 375 | | 10 790 € | 11 790 € | 133 200 € |
Bâtiment B - Détail lot par lot
| N° | Étage | Type | m² net | m² utile | Rénové | HC/mois | CC/mois | HC/an |
|---|
| 1 | RDC | T2 | 32,9 | 32,9 | | 1 040 € | 1 190 € | 13 080 € |
| 2 | RDC | Studio | 17,9 | 17,9 | Oui | 940 € | 1 040 € | 11 280 € |
| 3 | RDC | Studio | 19,2 | 19,5 | | 840 € | 940 € | 10 080 € |
| 4 | RDC | Studio | 19,7 | 20,0 | | 840 € | 940 € | 10 080 € |
| 5 | RDC | Studio | 19,7 | 20,0 | Oui | 940 € | 1 040 € | 11 280 € |
| 6 | RDC | Studio | 21,3 | 21,3 | Oui | 940 € | 1 040 € | 11 280 € |
| 7 | RDC | T2 | 29,2 | 29,2 | | 1 020 € | 1 170 € | 12 480 € |
| 8 | RDC | Studio | 19,6 | 19,6 | Oui | 940 € | 1 040 € | 11 280 € |
| 9 | RDC | Studio | 19,9 | 19,9 | Oui | 940 € | 1 040 € | 11 280 € |
| 10 | RDC | Studio | 19,9 | 19,9 | Oui | 940 € | 1 040 € | 11 280 € |
| 11 | RDC | Studio | 21,3 | 21,3 | Oui | 920 € | 1 020 € | 11 280 € |
| 12 | 1er | Studio | 16,7 | 16,7 | Oui | 940 € | 1 040 € | 11 280 € |
| 13 | 1er | Studio | 16,1 | 16,1 | | 700 € | 800 € | 8 400 € |
| 14 | 1er | Studio | 17,7 | 17,7 | | 840 € | 940 € | 9 480 € |
| 15 | 1er | Studio | 17,8 | 17,8 | | 750 € | 850 € | 9 000 € |
| 16 | 1er | Studio | 16,1 | 19,8 | | 990 € | 1 090 € | 11 880 € |
| 17 | 1er | T2 | 39,0 | 42,1 | | 1 140 € | 1 290 € | 14 280 € |
| 18 | 1er | Studio | 17,4 | 17,4 | | 840 € | 940 € | 9 480 € |
| 19 | 1er | Studio | 16,4 | 16,4 | Oui | 890 € | 990 € | 10 680 € |
| 20 | 1er | Studio | 17,0 | 17,0 | Oui | 940 € | 1 040 € | 10 680 € |
| 21 | 1er | Studio | 17,3 | 20,1 | Oui | 840 € | 940 € | 10 680 € |
| 22 | 1er | Studio | 16,2 | 18,6 | | 790 € | 890 € | 9 480 € |
| A | RDC | Studio | 22,3 | 22,3 | | 590 € | 690 € | 7 080 € |
| B | RDC | Studio | 13,1 | 13,1 | | 410 € | 490 € | 4 680 € |
| C | RDC | Studio | 13,0 | 13,0 | | 440 € | 520 € | 4 680 € |
| Total Bât. B | 497 | 509 | | 21 800 € | 24 410 € | 256 440 € |
Loyer moyen par lot : 903 € CC/mois. Revalorisation de 3 à 5% observée à chaque rotation de locataire. Aucune vacance locative constatée, liste d'attente permanente.
4. Charges d'exploitation
Charges résidence (descriptif propriétaire)
Électricité28 200 €
Déchets (3 500 €/semestre)7 000 €
Entretien extérieurs (3h/sem)6 240 €
Eau6 000 €
Ménage parties communes (2h/sem)4 200 €
Internet (Starlink)960 €
Total52 600 €/an
Estimation 2024 (alternative)
Électricité25 000 €
Eau11 573 €
Déchets5 707 €
Assurance2 500 €
Internet1 584 €
Entretien parties communes1 440 €
Total47 804 €/an
Charges locatives refacturées aux locataires : 43 200 €/an (1 200 €/an par logement, incluses dans les loyers CC). Le solde des charges (entre 4 600 et 9 400 €/an selon l'estimation retenue) reste à la charge du propriétaire.
Revenus supplémentaires potentiels (non comptabilisés)
| Source | Détail | Montant annuel |
|---|
| Location de caves | 25 caves à 40 €/mois | 12 000 € |
| Laverie commune | Monnayeur automatique | 4 800 € |
| Total revenus additionnels | 16 800 €/an |
5. Compte d'exploitation prévisionnel
Hypothèse conservatrice (charges descriptif propriétaire)
Revenus locatifs CC432 840 €
- Charges locatives refacturées- 43 200 €
= Revenus HC389 640 €
- Charges d'exploitation (descriptif)- 52 600 €
- Taxe foncière (estimation)- 15 000 €
- Provision vacance (2%)- 7 793 €
- Provision entretien/imprévus- 10 000 €
Revenu net avant dette304 247 €/an
soit 25 354 €/mois
Simulation de financement
| Scénario | Emprunt | Taux | Durée | Mensualité | Annuité | Cashflow net |
|---|
| 80% LTV | 2 960 000 € | 3,50% | 20 ans | 17 143 € | 205 716 € | +98 531 € |
| 70% LTV | 2 590 000 € | 3,30% | 20 ans | 14 767 € | 177 204 € | +127 043 € |
| 85% LTV | 3 145 000 € | 3,70% | 25 ans | 16 070 € | 192 840 € | +111 407 € |
Dans tous les scénarios de financement envisagés, le cashflow annuel reste largement positif (de +98K à +127K €/an), avec un ratio de couverture de dette (DSCR) compris entre 1,48x et 1,72x, très au-dessus du seuil de 1,20x généralement exigé.
6. Structure d'acquisition
Option 1 : Rachat des murs
Prix d'achat3 700 000 €
Frais d'acquisition (~7,5%)277 500 €
Coût total3 977 500 €
Acquisition directe de l'actif immobilier. Frais de notaire classiques. Le vendeur rembourse sa dette bancaire (~2M) et conserve le solde.
Option 2 : Rachat des parts sociales (privilégiée)
Prix des parts500 000 €
Reprise de dette existante~2 000 000 €
Frais d'acquisition (~3%)15 000 €
Coût total~2 515 000 €
Reprise des parts de la SCI Mont Mussy. Frais d'enregistrement réduits (3% vs 7,5%). Reprise de l'historique fiscal et juridique de la société. Audit préalable nécessaire.
Financement demandé : entre 2 500 000 et 3 200 000 € selon la structure retenue, sur une durée de 20 à 25 ans.
L'apport personnel sera constitué de fonds propres de la société acquéreuse et de ses associés.
7. Présentation de l'acquéreur
ORBITAL SARL
Forme juridiqueSARL au capital de 60 000 €
Siège social14 rue Montmartre, 75001 Paris
SIREN410 667 034
SIRET410 667 034 00038
TVA intracommunautaireFR40410667034
RCSParis, immatriculée le 30/01/1997
GéranteCarla Besnainou épouse Taieb
Société existante depuis 1997 (28 ans d'ancienneté), avec une activité établie et une gestion saine. Les associés disposent par ailleurs d'un patrimoine immobilier existant et d'une expérience en gestion locative.
Pièces jointes au dossier (fournies séparément) : bilans et comptes de résultat des 3 derniers exercices, avis d'imposition, justificatif d'identité de la gérante, Kbis de la société, relevés bancaires professionnels (12 derniers mois).
8. Atouts de l'investissement
| Localisation prime | Pays de Gex, zone frontalière suisse, marché locatif structurellement tendu. Proximité du CERN, de l'aéroport de Genève et des zones d'activités de Ferney-Voltaire. |
| Rendement élevé | 11,7% brut, 8,9% net d'exploitation, largement au-dessus du marché régional (5 à 7% pour du locatif collectif dans l'Ain). |
| Décote de 29% | Prix d'acquisition (3,7M€) nettement inférieur à la valeur vénale estimée (5,2M€), offrant une marge de sécurité significative pour le prêteur. |
| Taux d'occupation 100% | Aucune vacance locative. Liste d'attente permanente. Risque de défaut de revenus très faible. |
| Bien récent et performant | Bâtiment A (2008) et B (2020), DPE C. 12 lots déjà rénovés. Aucune passoire thermique, conforme aux obligations légales de location. |
| Potentiel de valorisation | Revenus supplémentaires possibles : caves (12K€/an) et laverie (4,8K€/an). Rénovation des lots restants permettrait de revaloriser les loyers de +10 à 15%. |
| DSCR confortable | Ratio de couverture de dette entre 1,48x et 1,72x selon les scénarios, bien au-dessus du seuil bancaire standard (1,20x). |
9. Reportage photographique
38 photos de la résidence (bâtiments, parties communes, appartements, extérieurs).
